国井メモ（マイホーム購入編）
お忙しい中この記事をご覧いただきありがとうございます！国井です。
ブログカテゴリ「国井メモ」では、フリーランスとして仕事したり、生活を営む中で実践した事や学びを共有していきます。僕がそうであったように、この情報が皆様の生活を少し豊かに出来たなら幸いです！
今回は「マイホーム購入」についてのお話です。
家は買う？借りる？問題
タイトルを見て、国井くんマイホーム購入したの！？と聞かれそうなので先にお伝えしておきます。買ってません！ 笑
今回の記事は、永遠のテーマ的に語られている“買うor借りる問題”について、お金の勉強をする中で得た知識をお話しします。
この問題、実は永遠のテーマなどでなく明確な答え（判断基準）が存在します。
我が家の将来もそうですが、同年代の気になる話題だと思うので興味のある方はゼヒご覧ください。
家は“資産”ではなく“投資”
新築物件は1つの契約で数千万円のお金動くので、膨大な広告費（TVCM、電車広告、タレント起用、3D合成etc.）をかけて販売されています。つまり新築の設定価格には、実際の価値+広告費+不動産屋の利益などを上乗せした金額が設定されています。
買った瞬間にこれらの価値は無くなり、状態も中古物件となります → 資産価値は半減。ローンは満額支払いの状態。
これは会計的に言うと、“負債超過”の状態というそうです。
価格が変動する（どんどん下がっていく）ものに少しずつお金を払っていく ＝ これは投資です。
そもそも家は資産？負債？ → “場合による”
1つ目の話しと似たようなテーマですが、いきなり結論です。
放っておくと懐にお金を運んでくれるもの「資産」
放っておくと懐からお金を持ってくもの「負債」
つまり、ローンを支払い自身が住むためだけの物件は「負債」となり、
ローン以上の家賃収入を得られる物件だけが「資産」と言えます。
「手元に家が残るから資産！」は雑すぎる
「ローンを払ってしまえば資産になるじゃないか！」「毎月家賃を払って、何も残らないのと、家が残るのどっちが良い？」と声が聞こえてきますが、これは細かいリスクや計算をあまりにも無視しています。
山崎元さん曰く「不動産を買うにはだいぶ考えなきゃいけない。価格を計算できてますか？」との事。
上記の通り新築の場合、購入した瞬間に資産価値は半減。ローンを払い終えるその数十年間に家は劣化しさらに価値は減少します。
さらには下記のように、他にも様々なリスクを含む非常に変動性の高い資産となります。
- 価格変動リスク（地盤・水害で地域の人気落ちる）
- 空室リスク（自分が住まなくなった→貸すときには価値下がっている。借りる人がいない）
- 人生の変化リスク（祖父母と同居、離別や独立により一緒に住む家族が減る、子供の学校の兼ね合いで別な土地に…）
購入の判断基準
不動産に伴うリスク（資産じゃなく投資）が分かったところで、今度は計算の話です。
「マンガでまる分かりお金の教養」によると、家を買う際は下記をチェックすることが重要とあります。
家賃200倍の法則（利回り6％の法則）
利回り = 物件価格に対して家賃収入が年間どれくらい得られるか
年6％を超えると好物件。
つまり、購入価格が想定家賃の200倍が目安となります。
30年後の資産価値が現在の7割をキープする事
そのエリアの新築物件坪単価と築30年物件の坪単価を比較し、7割をキープできていたら「価値の下りづらいエリア」と判断できる
やることまとめ
やるべきことをまとめます。
買いたい物件を見つけた際は、まずそのエリアにある同グレードの物件（新築+築30年）を調べます。新築状態の家賃・坪単価と築30年の家賃・坪単価を調べ上記条件に適合するかを確認してください。
尚、購入する物件は新築でなく状態の良い中古を探すのが良いでしょう。（僕はこれらの情報を知って、結局中古リノベーションがベストなのかな？と思っています。）
また大きな資産を手に入れたら、最低でも年に1度は貸借対照表を作成して、「資産-借金=純資産」を確認する事が必要と書かれています。
最後に
ご覧いただきありがとうございました(^_^)
引用や参照については1次情報に近づく事で、より深く正確に理解できると思います。興味があれば下記よりご覧ください。
次回は「お金を守る編」を予定しています。
ちなみに余談ですが、妻と息子の頭の中には白いマイホームが建つ未来が見えてるとか…。。
僕が良かった！と感じた情報のアウトプット集である「国井メモ」。
随時更新して参ります。またご覧に来ていただけると幸いです！
ではでは(^_^)